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Quem tem uma casa ou apartamento alugado precisa se preparar para pagar um novo imposto em 2027? A dúvida ganhou força com a aproximação da próxima etapa da reforma tributária, que começa a alterar a cobrança de tributos sobre diferentes atividades no Brasil.
Para quem é pessoa física e recebe aluguel de apenas um imóvel, a resposta é não. Esse proprietário não passa a pagar os novos tributos IBS e CBS por causa da locação. A legislação estabelece critérios que envolvem tanto a quantidade de imóveis quanto o valor recebido anualmente.
Isso não significa, porém, que o dinheiro do aluguel ficará livre de impostos. O Imposto de Renda continua existindo, e entender a diferença entre as duas cobranças é essencial para não se confundir com as mudanças previstas para 2027.
Quem tem apenas um imóvel alugado precisa pagar IBS e CBS?
Não. A Lei Complementar nº 214/2025 determina, em seu artigo 251, que uma pessoa física somente será enquadrada na regra geral de tributação de aluguéis pelo IBS e pela CBS quando preencher duas condições ao mesmo tempo:
- Ter recebido mais de R$ 240 mil em receitas de locação no ano anterior, considerando o limite legal sujeito à atualização pelo IPCA.
- Ter realizado essas operações com mais de três imóveis distintos.
Os dois requisitos são cumulativos. Portanto, não basta receber um aluguel alto. Também é necessário ultrapassar o limite de imóveis previsto na legislação.
Uma pessoa que aluga somente um apartamento por R$ 2 mil mensais, por exemplo, recebe R$ 24 mil ao longo de um ano completo. Ela não se enquadra na nova cobrança.
O resultado é o mesmo para alguém que tenha um único imóvel alugado por R$ 5 mil mensais. Mesmo recebendo R$ 60 mil por ano, esse proprietário continua fora do enquadramento do IBS e da CBS sobre a locação.
Até mesmo um aluguel de R$ 20 mil por mês, equivalente a R$ 240 mil em 12 meses, não faz o proprietário de um único imóvel se tornar contribuinte desses novos tributos apenas por essa receita.
A Receita Federal também esclareceu que pequenos proprietários continuam fora da cobrança adicional. Em comunicado oficial atualizado em outubro de 2026, o órgão reforçou que não existe tributação generalizada sobre todas as pessoas que recebem aluguel.
O que muda no aluguel em 2027 e quem continuará pagando imposto?
A principal mudança é a entrada de uma nova etapa da reforma tributária do consumo. A CBS começa a substituir tributos federais, enquanto o IBS passa por uma transição gradual até a implementação completa do novo sistema, prevista para 2033.
Para os proprietários que se enquadram nas regras de tributação imobiliária, a legislação prevê um tratamento específico. Nas locações tradicionais, existe uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS, além de um redutor social para imóveis residenciais.
Esse tratamento, contudo, não deve ser confundido com uma cobrança automática sobre qualquer pessoa que coloque um imóvel para alugar.
Veja alguns exemplos hipotéticos para entender a regra geral aplicável às pessoas físicas:
| Situação | Novo IBS/CBS sobre a locação? |
|---|---|
| Um imóvel alugado por R$ 2 mil mensais | Não |
| Um imóvel alugado por R$ 5 mil mensais | Não |
| Um imóvel alugado por R$ 20 mil mensais | Não |
| Quatro imóveis com receita anual de R$ 180 mil | Não, pela regra geral |
| Quatro imóveis com receita anual acima do limite legal de R$ 240 mil, atualizado conforme a lei | Sim, se preenchidos os critérios legais |
Os exemplos consideram pessoas físicas e o enquadramento geral de receitas com locação. Situações envolvendo outras atividades imobiliárias, empresas e operações específicas exigem análise própria.
Quem tem só um imóvel ainda paga Imposto de Renda?
Sim, quando houver imposto devido conforme as regras do IRPF. A reforma tributária do consumo não elimina o Imposto de Renda incidente sobre rendimentos de aluguel.
Se o proprietário recebe o pagamento diretamente de outra pessoa física, pode precisar apurar mensalmente o rendimento pelo Carnê-Leão, considerando as regras de tributação, deduções permitidas e faixa de renda aplicável.
Quando o aluguel é pago por uma empresa, o tratamento pode envolver retenção do Imposto de Renda na fonte. Em qualquer caso, a necessidade de declarar os valores depende das regras aplicáveis ao contribuinte.
É justamente nesse ponto que costuma surgir a confusão: ficar fora do IBS e da CBS não significa receber aluguel sem nenhuma obrigação tributária.
O aluguel vai ficar mais caro por causa da reforma?
Não existe uma regra determinando aumento automático dos contratos em 2027. A reforma modifica a tributação de determinadas operações, mas isso não significa que todos os proprietários terão um custo adicional a repassar aos inquilinos.
O valor cobrado por uma locação continua dependendo das condições contratuais, dos reajustes previstos e do mercado imobiliário. O impacto tributário também pode variar conforme o perfil de cada locador.
A Receita Federal já contestou informações sobre um suposto aumento generalizado dos impostos sobre aluguéis, destacando as reduções e mecanismos previstos no novo sistema.
Para quem tem somente uma casa ou um apartamento alugado como pessoa física, a conclusão é simples: a reforma não cria uma cobrança automática de IBS e CBS sobre esse aluguel em 2027. A atenção deve continuar voltada ao Imposto de Renda e às obrigações já previstas para os rendimentos recebidos.
Fontes: www2.camara.leg.br e gov.br.
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