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Quem mora de aluguel pode estar preocupado com as mudanças da reforma tributária previstas para 2027. A chegada de novos impostos sobre operações imobiliárias levantou uma dúvida: os proprietários vão repassar esses custos aos inquilinos?
A resposta é que não existe aumento automático do aluguel por causa da reforma tributária. Embora determinados proprietários passem a recolher novos tributos, a maioria das pessoas físicas que alugam poucos imóveis não será atingida pela nova cobrança.
A Receita Federal já esclareceu que as mudanças não justificam a expectativa de uma alta generalizada dos aluguéis. Ainda assim, alguns contratos poderão ser afetados, especialmente aqueles envolvendo empresas e proprietários com grande receita imobiliária.
O que muda no aluguel a partir de 2027?
A reforma tributária cria dois tributos sobre o consumo: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios.
A partir de 2027, a CBS substituirá o PIS e a Cofins, enquanto o IBS terá uma implementação gradual. A transição completa do sistema está prevista para 2033.
A principal mudança para o mercado de locação é que o aluguel de imóveis passa a integrar expressamente o novo sistema tributário, com regras específicas para quem recebe esses rendimentos.
Isso não significa, porém, que qualquer pessoa que tenha uma casa ou apartamento alugado precisará recolher CBS e IBS. A legislação estabelece limites para enquadrar proprietários pessoas físicas como contribuintes.
Quem terá que pagar os novos impostos?
Para as pessoas físicas, a regra geral considera dois requisitos simultâneos: receber mais de R$ 240 mil por ano com locações e ter mais de três imóveis distintos alugados. O limite financeiro está sujeito à atualização pela inflação.
Portanto, alguém que recebe R$ 2 mil mensais pelo aluguel de um apartamento não passa a pagar CBS e IBS apenas porque chegou 2027. O proprietário continua sujeito às regras aplicáveis do Imposto de Renda, como acontece atualmente.
Por outro lado, uma pessoa que tenha cinco imóveis alugados e receba R$ 300 mil por ano poderá se enquadrar na tributação. A legislação também prevê uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano quando a receita ultrapassa em 20% o limite legal, observadas as demais condições.
As pessoas jurídicas que exploram a locação imobiliária também precisam considerar as novas regras, conforme o regime tributário aplicável.
Quanto será cobrado de imposto?
A lei prevê uma redução de 70% nas alíquotas de CBS e IBS aplicáveis à locação tradicional de imóveis. Isso significa que o proprietário sujeito ao regime não pagará a alíquota integral prevista para as operações comuns.
Outra proteção é o redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial, descontado da base de cálculo da operação tributável. Esse benefício reduz o valor sujeito à cobrança, mas não deve ser confundido com um desconto de R$ 600 no imposto final.
É importante destacar que a alíquota efetiva dependerá das regras e dos percentuais aplicáveis durante a transição. Por isso, não é correto afirmar que todos os proprietários pagarão uma mesma porcentagem em 2027.
O inquilino poderá pagar mais aluguel em 2027?
O maior receio de quem vive de aluguel é que o proprietário transfira o custo dos novos impostos diretamente para o valor mensal. Essa possibilidade pode aparecer em negociações, mas a reforma tributária não autoriza um reajuste automático e generalizado dos contratos residenciais.
Em contratos já existentes, continuam relevantes as cláusulas de reajuste, a periodicidade prevista e as regras da Lei do Inquilinato. A cobrança de novos tributos pelo Fisco não significa, por si só, que o locador possa escolher qualquer percentual de aumento.
Os envolvidos podem negociar uma alteração de valor de comum acordo. Entretanto, a possibilidade de repassar determinados encargos também depende da redação contratual e da legislação aplicável.
Imagine um inquilino que paga R$ 1.800 mensais em um apartamento pertencente a uma pessoa física com apenas aquele imóvel alugado. Nesse exemplo, o proprietário normalmente não preencherá os requisitos para recolher CBS e IBS sobre a locação, e não haverá um novo imposto desse tipo a ser repassado.
A situação pode ser diferente quando o imóvel pertence a uma empresa ou a um grande investidor imobiliário. Nesses casos, os efeitos tributários poderão entrar nas negociações de novos contratos ou renovações, sem que isso represente uma alta obrigatória para todos os inquilinos.
Quem paga R$ 1.500 ou R$ 2 mil de aluguel terá aumento?
Não necessariamente. O valor pago pelo inquilino, isoladamente, não determina se haverá incidência dos novos tributos. O que importa é o enquadramento do proprietário e da operação de locação.
Um apartamento alugado por R$ 2 mil mensais pode pertencer a alguém que possui apenas aquele imóvel ou a uma empresa que administra dezenas de unidades. As consequências tributárias não serão necessariamente iguais.
Também é importante separar a reforma tributária dos reajustes habituais. O aluguel poderá subir em 2027 por motivos como a atualização anual prevista em contrato, normalmente vinculada a indicadores como IPCA ou IGP-M, ou por uma renegociação de valores.
Esses aumentos não devem ser confundidos com uma suposta cobrança obrigatória de novos impostos sobre todos os contratos.
O que fazer antes de renovar o contrato?
Para quem pretende renovar o aluguel em 2027, o primeiro passo é conferir a data de reajuste e o índice definido no contrato. Caso o proprietário proponha um aumento relacionado à reforma tributária, vale pedir a justificativa e verificar se há previsão contratual para a cobrança.
Também é importante observar se o valor informado corresponde exclusivamente ao aluguel ou inclui despesas como condomínio e IPTU. A identificação correta desses encargos pode fazer diferença no tratamento tributário de locações sujeitas ao novo regime.
Em resumo, a reforma muda a forma de tributar parte das receitas imobiliárias, mas não determina que todo brasileiro pagará mais para morar de aluguel em 2027. O impacto dependerá principalmente do perfil do proprietário, das condições do contrato e da evolução do mercado imobiliário.
As regras podem ser consultadas nas orientações oficiais da Receita Federal sobre a tributação de imóveis e na página dedicada à reforma tributária do consumo.
Fonte: gov.br.
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